Comprare casa

La compravendita dei beni immobili è disciplinata dal Codice Civile negli artt. dal 1537 al 1541. In base all'art. 1350 del c.c. i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico a pena di nullità. La stessa norma si applica anche alla procura e al preliminare di compravendita.
Sempre a pena di nullità è necessario che nei contratti di compravendita siano contenute le dichiarazioni previste dalla L. 165/90 (dichiarazione del reddito fondiario nella dichiarazione dei redditi) e dalla L. 47/85 sul condono edilizio.

La vendita di un bene immobile può essere effettuata a corpo o a misura; nel primo caso il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile ed eventuali differenze di misura, sebbene questa venga indicata, non danno luogo a supplementi o diminuzioni del prezzo, salvo il caso in cui la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.
Nel caso in cui debba corrispondersi un supplemento, l'acquirente anziché corrispondere il supplemento ha però il diritto di recesso verso la restituzione del prezzo e delle spese del contratto e, tali diritti si prescrivono in un anno.
Nella vendita a misura il prezzo viene stabilito in ragione di un tanto per unità di misura ed anche in tal caso, se la misura è inferiore il compratore ha diritto ad una riduzione, se superiore alla ventesima parte della misura dichiarata ha la facoltà di recedere.

Nella vendita degli immobili, alle garanzie generali previste dalla disciplina dei contratti (risoluzione, rescissione ed annullamento), si aggiungono la garanzia per vizi ed evizione che danno luogo nel primo caso ad una diminuzione del prezzo e nel secondo alla restituzione del prezzo e al pagamento di tutte le spese per la vendita.
Dette garanzie sono prestate dal venditore, e si differenziano, principalmente, per la natura oggettiva della responsabilità prevista, a differenza quindi delle normali ipotesi contrattuali, nonché per il breve termine di decadenza che viene richiesto per la loro azione. 

L'acquisto della casa è un investimento molto importante. Il maggior numero di transazioni immobiliari è portata a termine attraverso l’agente immobiliare, che ha il compito di trovare e mettere in contatto le parti interessate a concludere un contratto.

Proposta di acquisto
Il primo passo per l’acquisto di un immobile è la formulazione della proposta di acquisto, è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo, fase importante della trattativa in quanto vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito. Allo scadere del termine di validità la proposta diviene inefficace. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, che nel momento dell' accettazione del venditore diverrà caparra confirmatoria, o che verrà invece restituito nel caso il venditore non accettasse.
Dopo che il proponente (acquirente) è venuto a conoscenza della accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore, il contratto è concluso.

Preliminare di acquisto
La fase successiva consiste nella stipula del contratto preliminare di acquisto, dove le parti si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini e versando l'acquirente una caparra al venditore. Il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata. Il contratto preliminare dovrà specificare i seguenti elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). La casa dovrà essere inoltre indicata con i dati del Catasto. È fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità. Si consiglia inoltre di procedere all’identificazione degli immobili in vendita mediante le planimetrie catastali che dovranno essere allegate al contratto preliminare. 

La verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli.

La prima e più importante verifica da fare – allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione,l’atto di compravendita – è quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. Bisogna verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti. Con questa verifica si controlla l'eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell’acquirente).

 

La regolarità edilizia

È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa:

• se è stata costruita con regolare permesso di costruire,

• se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora.

 

I rapporti condominiali

Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.

Notaio, compromesso, atto di trasferimento
Il Notaio è un pubblico ufficiale presso il quale si stipulano gli atti di trasferimento di proprietà.

Rendita catastale
La finanziaria italiana del 26-12-05 dà l'opportunità agli acquirenti di comprare un immobile con prezzo totalmente denunciato in atto, pagando le imposte dovute unicamente sulla rendita catastale (valore attribuito dallo stato ad un immobile) moltiplicata con i seguenti moltiplicatori: 115,50% per la prima casa e 126% sulla seconda casa.
Esempio: acquisto di una casa che ha un valore di € 200.000
ed una rendita catastale di € 51.000 x 115,50 = € 58.905 = importo che verrà tassato  

Tasse e imposte
In caso di acquisto di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia (ad esempio, un'impresa di costruzioni), sul prezzo di acquisto indicato nell'atto di compravendita bisognerà corrispondere:

- Iva al 10% (4% se trattasi di prima casa)
- Imposta di registro in misura fissa: € 129,11
- Imposta ipotecaria in misura fissa: € 129,11
- Imposta catastale in misura fissa: € 129,11.

Negli altri casi (ad es., nell'acquisto da un privato) le imposte da corrispondere sono:

- Registro, 7% (3% se trattasi di prima casa)
- Ipotecaria, 2% (in misura fissa se si tratta di prima casa)
- Catastale, 1% (in misura fissa se si tratta di prima casa).

Per la compravendita di terreni edificabili ed agricoli le aliquote dell'imposta di registro sono dovute rispettivamente nella misura dell'8% e del 15%.

La base imponibile ai fini dell'imposta di registro e dell'iva.

La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto. Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.  

Se l'ufficio ritiene che il valore venale dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato in atto un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica di valore. Per le cessioni soggette all'IVA la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato nell'atto di vendita del fabbricato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio non procede alla rettifica, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:

• 110, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10    e C/1);

• 55, per i fabbricati della categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

• 37,4, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 75 il reddito dominicale rivalutato del 25%.

Immobili non censiti

Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale. In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 della legge 154/'88. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'Ufficio del territorio al contribuente. 
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla data della notifica.

 

L'acquisto della prima casa

L'acquisto della prima casa gode di particolari agevolazioni:

- sia l'imposta di registro che in alternativa l'Iva si pagano con aliquote ridotte;

- le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto della proprietà, nuda proprietà, diritto d'abitazione, uso o usufrutto.

Vediamo in dettaglio.

Venditore operante nel settore dell'edilizia

L'Iva si paga con l'aliquota ridotta al 4%.
L'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa pari a 129,11 euro ciascuna.

 

Nelle altre ipotesi

L'imposta di registro si paga con l'aliquota del 3% in luogo del 7%. 
Le imposte ipotecarie e catastali si pagano ognuna in misura fissa di € 129,11.

I VANTAGGI DELLA PRIMA CASA

IMPOSTA  PRIMA CASA ALTRE
Acquisto da privato
REGISTRO  3% 7%
IPOTECARIA 129,11 euro 1%
CATASTALE  129,11 euro 1%
Acquisto da impresa edilizia
IVA 4% 10% (*)
REGISTRO  129,11 euro 129,11 euro
IPOTECARIA 129,11 euro 129,11 euro
CATASTALE  129,11 euro 129,11 euro

(*) 20% se si acquista da una immobiliare di rivendita

Requisiti per i benefici

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

 

1. l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2.8.69 (v. G.u. n. 218 del 27.08.69)

2. l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui svolge la propria attività; se l'acquirente è stato trasferito all'estero per ragioni di lavoro l'immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro; per i cittadini residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;

• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;

• di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.

 

Acquisto di pertinenze della prima casa

Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

C/2 cantina o soffitta
C/6 garage o box auto
C/7 tettoia o posto auto.

Decadenza dall'agevolazione

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

Cause: l'acquirente decade dai benefici quando:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;

• non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;

• vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno;

• che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

 

Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa

La normativa vigente prevede un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'IVA, ed entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.

Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'IVA, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d'imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l'abitazione con atto soggetto ad IVA anteriormente al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) - ma non prima dell'entrata in vigore della Legge 168/82 - se l'acquirente era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della c.d. "prima casa".

Il credito d'imposta può essere utilizzato:

• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;

• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

• in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente al nuovo acquisto;

• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

I moltiplicatori restano invariati ai fini della determinazione dell’imponibile ICI.

Mutuo in Italia
Il mutuo è un contratto di prestito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto “mutuante” ad un soggetto “mutuatario” che si impegna a restituirlo entro un determinato tempo e secondo modalità concordate dettagliatamente definite nel contratto sottoscritto tra le parti.

Il mutuo ipotecario

Si definisce ipotecario quando la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un’ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario oppure di altro soggetto (terzo datore di ipoteca) disponibile a fornire tale garanzia.

Il mutuo è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio il quale provvederà: 

• a redigere il contratto; 

• a trascriverlo nei pubblici registri; 

• ad iscrivere l’ipoteca ed a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente.  

La forma dell’atto pubblico conferisce al mutuo il requisito di titolo esecutivo. Ciò significa che se il mutuatario non adempie alle proprie obbligazioni, il mutuante potrà rifarsi sul bene ipotecato (mettendolo in vendita) senza bisogno di ottenere una sentenza del giudice.

L'importo mutuabile dipende dal reddito del richiedente e può essere concesso nella misura massima di una rata pari ad un terzo del reddito mensile dei partecipanti all'acquisto. Se il richiedente ha altri finanziamenti (automobile, mobili ecc.) questi vanno estinti prima della concessione del mutuo. Non devono sussistere in capo al richiedente procedimenti negativi di sofferenza bancaria.

Agenzie di intermediazione immobiliare
 Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. (art. 1754). Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. (1755 c. 1).
 I mediatori sono iscritti in appositi albi e per essere individuati come tali dovrebbero esibire il loro tesserino. I mediatori non iscritti non hanno diritto a provvigioni, anzi sono costretti a pagare una multa qualora chiedessero compensi non dovuti.